Daně
DPH v roce 2026: Kdy ji odvádíte a na co si dát pozor u stavebních prací?
· 12 min čtení · Informace platné k 17. srpna 2026
Rychlý přehled
- Reverse charge u stavebních prací použijete jen mezi plátci DPH.
- U reverse charge dodavatel DPH na faktuře neúčtuje — daň přiznává odběratel.
- Záloha na práce v režimu reverse charge se na straně dodavatele nezdaňuje.
- Zákazníkem je-li občan či neplátce, fakturujete DPH sami.
- Opravy a rekonstrukce dokončených rodinných domů mohou mít sníženou sazbu 12 %.
- Novostavba není totéž co rekonstrukce — sazbu neurčuje jen to, že jde o dům.
Krátká odpověď
ANO
U stavebních prací mezi plátci DPH se za splnění zákonných podmínek používá režim přenesení daňové povinnosti (reverse charge) — DPH přiznává odběratel. Fakturujete-li občana nebo neplátce, reverse charge nepoužijete a DPH fakturujete sami; u oprav a rekonstrukcí rodinných domů můžete za podmínek zákona použít sníženou sazbu 12 %.
U DPH nestačí sledovat pouze to, kdy zákazník zaplatí fakturu. Rozhodující je okamžik uskutečnění zdanitelného plnění nebo přijatá záloha. U stavebních prací navíc musíte řešit ještě jednu důležitou otázku: kdo je odběratelem — plátce DPH, firma neplátce, nebo občan? Podle toho se liší režim (reverse charge) i sazba daně (21 % nebo 12 %).
Kdy vzniká povinnost odvést DPH?
Základní pravidlo je jednoduché. Při dodání zboží vzniká povinnost přiznat DPH zpravidla dnem dodání zboží. U služeb se vychází z okamžiku uskutečnění služby podle pravidel zákona o DPH. Samotné zaplacení faktury proto většinou není rozhodující. Příklad: stavební firma dokončí práce 20. června, fakturu vystaví 25. června se splatností 10. července a zákazník ji zaplatí až 30. července. DPH se řeší podle okamžiku uskutečnění zdanitelného plnění, nikoliv podle toho, kdy zákazník fakturu zaplatil.
Pozor na zálohy
U zálohy je potřeba rozlišit, o jaký typ plnění jde. Pokud plátce přijme zálohu před uskutečněním běžného zdanitelného plnění a budoucí plnění je dostatečně určité, může mu vzniknout povinnost přiznat DPH už z přijaté zálohy. Například stavební firma přijme od zákazníka zálohu 100 000 Kč na konkrétní rekonstrukci. Pokud jsou již při přijetí zálohy známy rozhodné údaje pro budoucí plnění, může vzniknout povinnost přiznat DPH už při přijetí této částky. Výjimka – reverse charge u stavebních prací: u stavebních a montážních prací mezi plátci DPH, které spadají do režimu přenesení daňové povinnosti, je situace jiná. Dodavatel zákazníkovi DPH na faktuře neúčtuje, daňovou povinnost přebírá odběratel. U zálohy na takové stavební práce se DPH na straně dodavatele neodvádí — DPH se řeší až v režimu přenesení daňové povinnosti při uskutečnění zdanitelného plnění.
Stavební práce a reverse charge
U stavebních a montážních prací se režim přenesení daňové povinnosti používá při splnění zákonných podmínek zejména mezi plátci DPH. Typicky může jít například o zednické práce, pokrývačské práce, instalatérské práce, elektroinstalace, montážní práce, demolice nebo další práce spadající do příslušných kategorií. Zákon vymezuje stavební a montážní práce odkazem na klasifikaci CZ-CPA, zejména oddíly 41 až 43.
Nejste si jistí, jak se pravidlo týká právě vás? Zeptejte se FinTaxo.
Chci konzultaciPříklad – stavební firma fakturuje plátci DPH
Firma A je plátcem DPH a provede pro firmu B, která je také plátcem DPH, stavební práce za 200 000 Kč. Pokud práce spadají do režimu reverse charge: Základ daně: 200 000 Kč. DPH účtovaná dodavatelem: 0 Kč. Na dokladu bude uvedeno, že daň odvede zákazník. Firma B jako odběratel přizná DPH sama — pokud má současně plný nárok na odpočet, může si za splnění zákonných podmínek tuto DPH také uplatnit jako odpočet.
Co když je zákazníkem neplátce DPH?
Tady je situace úplně jiná. Reverse charge se při běžném tuzemském dodání stavebních prací nepoužije jen proto, že jde o stavební práce — pro režim přenesení daňové povinnosti je důležité mimo jiné to, že se jedná o plnění mezi plátci DPH. Příklad: stavební firma je plátcem DPH a zákazníkem je fyzická osoba — občan, který není plátcem DPH. Firma provede rekonstrukci koupelny. Reverse charge se nepoužije a stavební firma vystaví běžnou fakturu včetně DPH. A právě zde musíme řešit, zda použít 21 %, nebo 12 %.
Kdy je u stavebních prací sazba 12 %?
V roce 2026 jsou v České republice dvě sazby DPH: 21 % základní a 12 % snížená. Základní sazba se použije, pokud zákon nestanoví možnost použití snížené sazby. U stavebních a montážních prací je proto potřeba vždy posoudit, na jaké stavbě jsou práce prováděny a co je jejich předmětem. Rekonstrukce nebo oprava rodinného domu: pokud stavební firma provádí stavební nebo montážní práce při opravě nebo změně dokončeného rodinného domu, může být za splnění zákonných podmínek použita snížená sazba 12 %. Příklad: stavební firma opravuje střechu rodinného domu a zákazníkem je fyzická osoba — neplátce DPH. Jsou-li splněny podmínky, bude faktura vystavena s 12% DPH. Stejně tak může jít o rekonstrukci koupelny, opravu elektroinstalace nebo jiné práce na dokončeném rodinném domě. U stavebních a montážních prací se navíc do základu daně zahrnuje také materiál a další prvky, které jsou v rámci těchto prací do stavby zabudovány nebo zamontovány.
Nestačí říct: „Je to rodinný dům“
Pozor — samotné tvrzení zákazníka, že se jedná o rodinný dům, nemusí být vždy dostačující. Rozhodující je, zda jsou splněny podmínky stanovené zákonem o DPH. Proto je velmi vhodné, aby si stavební firma od zákazníka nechala písemně potvrdit údaje rozhodné pro použití snížené sazby a takové potvrzení založila k faktuře. Může například obsahovat prohlášení, že práce jsou prováděny na konkrétní nemovitosti, nemovitost je rodinným nebo bytovým domem či bytem, práce jsou určeny pro část stavby, na kterou lze sníženou sazbu použít, a že odběratel poskytl tyto informace pro účely správného určení sazby DPH. Nejde o speciální zákonný formulář — jde především o vhodný důkaz, proč byla při fakturaci použita snížená sazba. Při případné daňové kontrole je totiž na plátci, aby správnost použité sazby dokázal.
Pozor na podnikatelské a nebytové prostory
Ne každá práce v budově, kde se zároveň bydlí, automaticky podléhá 12% sazbě. Například pokud stavební firma provádí práce výhradně v prostoru určeném pro podnikání, může být nutné použít základní sazbu 21 %. U některých staveb může být potřeba rozdělit práce podle toho, zda se týkají části určené k bydlení nebo jiné části stavby — zákon pro tyto případy obsahuje zvláštní pravidla.
Nová výstavba není totéž co rekonstrukce
Důležitý je také rozdíl mezi opravou nebo rekonstrukcí již dokončeného domu a výstavbou nové stavby. U výstavby se snížená sazba neuplatní automaticky jen proto, že výsledkem bude bydlení — zvláštní pravidla se týkají zejména staveb pro sociální bydlení. Proto například při výstavbě nové nemovitosti není možné jednoduše říct: „Je to dům, takže fakturuji 12 %.“ Nejdříve je potřeba ověřit, zda konkrétní stavba splňuje podmínky pro použití snížené sazby.
Praktický příklad: stejná stavební firma, tři různí zákazníci
Představme si, že stavební firma provádí stejnou rekonstrukci za 200 000 Kč pro tři různé typy zákazníků.
| Zákazník | Režim | Fakturace |
|---|---|---|
| Plátce DPH | Reverse charge | 200 000 Kč bez DPH — daň přizná odběratel |
| Fyzická osoba (neplátce) | Běžný režim | 200 000 Kč + 12 % DPH = 224 000 Kč (při splnění podmínek) |
| Firma neplátce | Běžný režim | DPH fakturuje dodavatel; sazba 12 % nebo 21 % podle plnění |
21 %, nebo 12 %? Rozhoduje charakter plnění
Obecné pravidlo je: 21 % je základní sazba, pokud zákon nestanoví jinak; 12 % je snížená sazba u zboží a služeb, u kterých zákon její použití výslovně umožňuje. U stavebních prací je proto potřeba vždy zjistit: 1. Co přesně firma zákazníkovi poskytuje? 2. Jedná se o stavební nebo montážní práci? 3. Na jaké stavbě se práce provádějí? 4. Je stavba určena k bydlení? 5. Jde o opravu, rekonstrukci, změnu dokončené stavby nebo novou výstavbu? 6. Je zákazník plátcem DPH? 7. Je možné použít reverse charge? 8. Pokud ne, je možné použít sníženou sazbu 12 %?
Shrnutí pro podnikatele
U stavebních prací nestačí při vystavení faktury pouze zadat „stavební práce“. Je potřeba správně určit režim DPH i sazbu daně. Plátce DPH → plátce DPH: u stavebních a montážních prací spadajících do režimu přenesení daňové povinnosti daň přiznává odběratel (reverse charge). Plátce DPH → neplátce: reverse charge se nepoužije, dodavatel fakturuje DPH sám. Plátce DPH → občan: opět běžný režim DPH. Jsou-li splněny podmínky pro stavební práce na bydlení, může být použita snížená sazba 12 %. A ještě jedna důležitá rada: pokud jako stavební firma používáte u zákazníka 12% sazbu proto, že práce provádíte na nemovitosti určené k bydlení, doporučujeme mít k faktuře založené podklady, ze kterých je zřejmé, proč byla snížená sazba použita. Písemné potvrzení zákazníka je jednoduchý způsob, jak si vytvořit důkazní stopu. Nejlepší je řešit tuto otázku ještě před vystavením faktury, nikoliv až při daňové kontrole.
Co udělat teď
- 1Před vystavením faktury ověřte, zda je odběratelem plátce DPH — od toho se odvíjí reverse charge.
- 2U plnění v režimu reverse charge uveďte na dokladu, že daň odvede zákazník.
- 3U zákazníků neplátců a občanů posuďte, zda jde o opravu či rekonstrukci dokončeného domu s nárokem na 12 %.
- 4Nechte si od zákazníka písemně potvrdit údaje rozhodné pro sníženou sazbu a založte je k faktuře.
- 5U záloh zkontrolujte, zda nevzniká povinnost přiznat DPH již při přijetí platby.
Kdy kontaktovat účetní
Pokud fakturujete stavební práce kombinovaně plátcům i neplátcům, nejste si jisti zařazením prací do režimu reverse charge podle CZ-CPA, nebo řešíte sazbu u staveb kombinujících bydlení a podnikání.
Nejčastější dotazy
- Kdy použiju reverse charge u stavebních prací?
- Za splnění zákonných podmínek při dodání stavebních a montážních prací (CZ-CPA oddíly 41–43) mezi plátci DPH. Dodavatel DPH neúčtuje, daň přiznává odběratel.
- Musím odvést DPH z přijaté zálohy na stavební práce?
- U běžného zdanitelného plnění může povinnost vzniknout již při přijetí dostatečně určité zálohy. U zálohy na práce v režimu přenesení daňové povinnosti se DPH na straně dodavatele neodvádí.
- Kdy můžu fakturovat 12 % DPH?
- Například při opravě nebo změně dokončeného rodinného domu za splnění podmínek zákona o DPH. Nová výstavba a prostory určené k podnikání mají jiná pravidla.
- Stačí tvrzení zákazníka, že jde o rodinný dům?
- Nemusí. Doporučuje se písemné potvrzení údajů rozhodných pro sníženou sazbu, které si firma založí k faktuře — správnost sazby dokazuje plátce při případné kontrole.
Použité zdroje
Chcete mít účetnictví a mzdy bez zbytečných starostí?
Projdeme vaši konkrétní situaci na nezávazné konzultaci zdarma a navrhneme řešení na míru — od vedení účetnictví přes mzdy až po daňové poradenství.
Autor: Odborný tým FinTaxo
Provozovatel: Zaklipso s.r.o.
Informace platné k: 17. srpna 2026
Naposledy aktualizováno: 3. září 2026
Informace uvedené v článku mají obecný informační charakter a nenahrazují individuální daňové, účetní nebo právní poradenství. Před použitím konkrétního postupu doporučujeme ověřit aktuální znění právních předpisů nebo situaci konzultovat s odborníkem.
Sdílet článek
Účetní novinky jednou měsíčně do e-mailu
Praktické změny v daních, DPH a mzdách — stručně a bez spamu. Odhlásit se můžete kdykoli.
Přihlášením k odběru souhlasíte se zpracováním osobních údajů dle GDPR a s jejich použitím pro marketingové účely FinTaxo, provozovaného společností Zaklipso s.r.o.. Souhlas můžete kdykoli odvolat. Více v zásadách ochrany osobních údajů.
Podpořte nás
Podpořte FinTaxo
Pokud vám náš obsah pomohl, přispějte na další články a nástroje zdarma.
Částka
- Účet:
- 2203562299/2010
- Částka:
- 100 Kč
Příspěvek je dobrovolný.